明尼蘇達聯邦儲備銀行住宅擁有者與人口比例（HPOP）

明尼蘇達聯邦儲備銀行推出了一項新指標——住宅擁有者與人口比例（Homeowners-to-Population Ratio，簡稱 HPOP），以更精確地追蹤美國成年人實際擁有自住房的情況。雖然傳統上常被引用的美國住宅擁有率為 65%，但這個數字實際上代表的是自住率——即由所有者居住的住房單位比例。透過將焦點從住房單位轉移到個別成年人，HPOP 顯示美國成年人的實際住宅擁有率為 53%。

HPOP 與自住率：主要差異

兩者的根本差別在於分析單位：自住率衡量的是住宅，而 HPOP 衡量的是人。

自住率（傳統）

此指標計算的是居住單位中所有者本人居住的比例，將整個家庭視為一個單位。如果一套房子是由夫妻所有，且由他們的成年子女與年長父母共同居住，該單位仍被標記為「自住」，不論有多少非所有者同住，都會提升比例。

住宅擁有者與人口比例（HPOP）

HPOP 將成年住宅所有者總數除以成年人口總數。此方法透過以下方式捕捉更細緻的經濟現實：

• 同住者：居住在自有住宅但本人不是所有者的成年人（例如成年子女、年長父母或室友）。
• 集體宿舍：居住在大學宿舍、養老院與矯正機構的成年人，這些人通常不列入自住率的計算。
• 人口分布：每戶成年人的數量差異（例如，租屋單位只有一名成年人，而自有住宅可能有四名成年人）。

根據明尼蘇達聯儲的資料，13.9% 的美國成年人居住在自有住宅中，但並非該房產的所有者。

對人口統計與年齡層資料的影響

HPOP 提供了更精確的住宅擁有率視角，特別是在年輕成年人這一族群，傳統指標往往會高估其成功率。

35 歲以下的住宅擁有率

2024 年，35 歲以下成年人為戶主的家庭自住率為 37%。然而，使用 HPOP（包括同住者與宿舍居住者）後，比例下降至 22%。這顯示實際上有相當大比例的年輕成年人並未累積房產淨值，遠低於先前的報導。

長期趨勢

• 年輕成年人：HPOP 數據顯示，25 歲成年人的住宅擁有率從 2006 年的 20% 下降至 2015 年的 12%，之後在 2024 年回升至 14%。
• 年長者：對於 70 歲以上的成年人，過去二十年 HPOP 上升了 5 個百分點，而傳統自住率僅顯示上升 1 個百分點。這表明更多年長者維持住宅所有權或以傳統指標未能捕捉的方式同住。

州層面的差異與住房成本

高住房成本與自住率與 HPOP 之間的差距呈強相關。在租金與收入比率高的州，兩項指標的差異更為明顯，因為較高的成本促使更多成年人共同居住。

• 高成本州：夏威夷的差距全國最大；其 HPOP 比自住率低 18.9 個百分點。
• 低成本州：北達科他州的差距最小（3.9 個百分點），且租金與收入比率最為可負擔。以 HPOP 計算，北達科他州的住宅擁有率排名由全美第 47 名提升至第 24 名。

分析與反對意見

雖然明尼蘇達聯儲主張 HPOP 「以人為本」，但此指標也引發了關於文化假設與經濟定義的爭論。

文化與結構性批評

部分批評者認為 HPOP 懲罰了多代同堂的生活方式。將成年子女或父母計為「非房主」即使他們居住在家族擁有的房屋，可能反映出對核心家庭模式的文化偏見，而非經濟困境。

"我認為 1、2、4（多代同堂家庭）都應該算作『擁有自己的房子』。新指標也會讓比較不同時期的數據變得混亂，因為人口結構的變化帶來了更傾向多代同堂的文化。"

所有權的經濟定義

其他討論指出，兩種指標皆未考慮房屋實際的淨值。個人可能在產權證上列為所有者，但持有的淨值極少，實際上只是「為銀行承擔風險」的角色。

政策效用

儘管有上述批評，HPOP 被視為針對特定政策目標的更佳工具，例如分析土地使用規範以及長期居住在父母家中的年輕成年人財務軌跡。傳統的自住率仍在政府稅收與住房存量分析上具有實用價值。