为什么商业空间闲置：'Extend and Pretend' 金融陷阱

商业地产经常在需求存在于较低价格水平时仍然保持空置，因为房东被其贷款的金融结构所困。降低物业的官方租金会降低其评估价值，这可能会触发贷款违约或迫使房东向银行提供更多抵押品。

估值陷阱：为什么空置优于降租

商业地产的价值通常基于潜在租金而非实际当前收入。当房东降低租金以吸引租户时，他们实际上是在承认建筑的市场价值已经下降。这创造了一种系统性的激励机制，使人们倾向于保持空间空置，而不是以较低的费率进行租赁。 \n### 'Extend and Pretend' 的运作机制

行业观察者将一种被称为 "extend and pretend" 的现象描述为：贷款方和借款方共同忽略物业价值的下降，以避免在资产负债表上实现损失。只要借款人能够继续支付贷款，——即使他们在运营中亏损——银行也可能倾向于“延长”贷款期限并“假装”抵押品仍具有其原始评估价值。

"A building half rented at rent X is more profitable than a building fully rented at rent 0.5 X。"

这种逻辑表明，维持高“挂牌价”可以保留资产的理论价值，而较低的租金则会永久性地减记资产价值。

变通方法与市场扭曲

为了在不正式降低租金的情况下绕过估值陷阱，一些房东使用“激励方案”。这些是临时性的减免，例如六个月的免租期或第一年 50% 的折扣，这些方案在降低租户实际成本的同时，为银行的估值保留了完整的官方“挂牌价”。

尽管存在这些变通方法，市场中仍存在显著的扭曲：

• 虚假房源： 一些物业被列为高价待租，但如果报价较低，房东会拒绝出租，因为他们实际上并不对任何可能暗示价值下降的租赁合同感兴趣。
• 转换障碍： 金融模型使得将空置的商业办公室转换为住宅单元变得困难，因为必须有人“承担价值减记”以促进转型。
• 替代收入： 一些人建议，短期“日租”（通过 Peerspace 等平台）可能提供一种在不创建正式租赁合同（从而触发止赎条款）的情况下产生收入的方法。

系统性风险与潜在解决方案

商业空置的现状被一些人视为一种“去中心化垄断”，其中系统性的贷款结构充当了一种隐性合谋，以维持高租金。这创造了一种风险，即最终的市场修正可能会更加严重，因为下降已经被推迟而非管理。

建议的政策干预措施

为了打破这一循环，已经提出了几种结构性变革：

• 按市值计价要求： 在重新融资期间，强制要求商业贷款根据实际市场租金而非潜在租金进行估值。
• 空置店面税： 对空置的商业空间征收税款，以实现增加空置成本，从而可能迫使违约并允许市场重置价格。
• 土地价值税 (LVT)： 将税收负担从建筑改良物转移到土地本身，从而激励对空间的最有效利用，无论建筑的贷款状态如何。
• 风险准备金： 要求银行针对高波动性商业地产 (HVCRE) 贷款持有更高的资本储备，以更好地吸收租金下降的影响。