明尼苏达州明尼阿波利斯联邦储备银行业主与人口比例 (HPOP)

明尼阿波利斯联邦储备银行引入了一个名为业主与人口比例 (HPOP) 的新指标，以更准确地追踪有多少美国成年人实际上拥有自己的住房。虽然传统引用的美国住房自有率是 65%，但这一数字实际上代表的是业主自住率——即由业主占用的住房单元的百分比。通过将关注点从住房单元转向个人成年人，HPOP 显示美国成年人的实际住房自有率仅为 53%。

HPOP 与业主自住率：关键区别

这两种衡量标准之间的根本区别在于分析单位：业主自住率衡量的是房屋，而 HPOP 衡量的是人。

业主自住率（传统方式）

该指标计算由业主居住的已占用住房单元的份额。它将整个家庭视为一个单一单位。如果一套房子由一对夫妇拥有，而其成年子女或年迈的父母居住其中，该单元将被标记为“业主自住”，无论其中居住着多少非业主，都会导致较高的百分比。

业主与人口比例 (HPOP)

HPOP 将成年业主的总人口数除以成年人口总数。这种方法通过考虑以下因素，捕捉到了更细致的经济现实：

• 共同居住者： 居住在业主自住房屋中的非业主成年人（例如：成年子女、年迈的父母或室友）。
• 集体宿舍/集体居住场所： 居住在大学宿舍、养老院和惩教设施中的成年人，这些人在业主自住率的计算中通常被排除在外。
• 人口分布： 每个家庭中成年人数量的差异（例如：一个成年人的租赁单元与一个拥有四名成年人的自有住房单元）。

根据明尼阿波利斯联储的数据，13.9% 的美国成年人居住在业主自住的房屋中，但他们自己并不拥有该房产。

对人口统计和基于年龄的数据的影响

HPOP 为不同年龄组（尤其是年轻人）提供了更精确的住房自有率视图，传统衡量标准往往会夸大成功率。

35 岁以下住房自有率

在 2024 年，由 35 岁以下成年人领导的家庭的业主自住率为 37%。然而，当使用 HPOP 时——它包括了共同居住者和宿舍居住者——该比例降至 22%。这表明，比之前报告的比例，有显著更多比例的年轻人并未建立资产净值。

长期趋势

• 年轻人： HPOP 数据显示，25 岁人群的住房自有率从 2006 年的 20% 下降到 2015 年的 12%，然后在 2024 年恢复到 14%。
• 老年人： 对于 70 岁以上的成年人，HPOP 在过去二十年中增加了 5 个百分点，而传统的业主自住率衡量标准仅显示了 1 个百分点的增长。这表明，有更多的老年人维持着住房自有权，或者以传统指标无法捕捉到的方式共同居住。

州级差异与住房成本

高住房成本与业主自住率和 HPOP 之间的差距之间存在强相关性。在租金收入比高的州，这两个指标之间的差异更为显著，因为更高的成本促使更多的成年人共同居住。

• 高成本州： 夏威夷州拥有全国最大的差距；其 HPOP 比其业主自住率低 18.9 个百分点。
• 低成本州： 北达科他州拥有最小的差距（3.9 个百分点）且拥有最实惠的租金收入比。使用 HPOP 时，北达科他州的住房自有率排名在 50 个州中从第 47 位上升到第 24 位。

分析与反论点

虽然明尼阿波利斯联储认为 HPOP 是“将人放在首位”，但该指标引发了关于文化假设和经济定义的辩论。

文化与结构性批判

一些批评者认为 HPOP 惩罚了多代同堂的居住模式。通过将成年子女或父母视为“非业主”，即使他们住在家族拥有的房屋中，该指标也可能反映了对核心家庭模式的文化偏见，而非缺乏经济福祉。

"我 认为 1, 2, 和 4 [多代同堂家庭] 都应该被视为“拥有自己的房屋”。新指标也可能导致在比较不同时期指标时产生混淆，因为人口统计学的变化带来了拥抱多代同堂居住模式的文化。

经济所有权定义

其他讨论强调，既没有一个指标都考虑了房屋的实际资产净值水平。一个人可能在契约上被列为业主，但实际持有的资产净值非常少，实际上起到了“银行的风险承担者”的作用。

政策效用

尽管存在批评，但 HPOP 被视为实现特定政策目标的卓越工具，例如分析土地利用法规和在父母家中居住时间较长的年轻人的财务轨迹。传统的业主自住率仍然对政府征税和住房存量分析仍然有用。