纽约新的非自住住宅税：针对豪华二套房以填补预算缺口

纽约市已通过一项针对非主要居所（通常被称为“pied-à-terre”房产）的有争议的新税种。该立法旨在帮助填补城市的预算缺口，专门针对价值在100万美元或以上的豪华二套房。此举引发了关于财富税、住房流动性和资本向迈阿密等税收优惠中心转移的潜在风险的热烈辩论。

非自住住宅税的机制

为了考虑到城市历史上陈旧的房产估值系统，该税种的结构设计为分两个不同阶段实施。由于目前的城市估值通常仅代表房产实际市场价值的10%或更少，因此城市将在过渡到基于市场的模型之前实施一个临时的临时高税率系统。

第一阶段：过渡期（2026-2028）

对于2026-2027和2027-2028纳税年度，该税种将基于城市目前的财政部估值。税率呈陡峭的分层结构：

• $1 million to $3 million: 4% 年度税率
• $3 million to $5 million: 5.25% 年度税率
• Above $5 million: 6.5% 年度税率

第二阶段：基于市场的估值（2028年起）

从2028-2029纳税年度开始，城市将转向基于可比销售额的估值。由于这些估值将显著提高（更接近真实市场价值），税率将降低以避免不可持续的负担：

• $5 million to $15 million: 0.8% 税率
• $15 million to $25 million: 1.05% 税率
• Over $25 million: 1.3% 税率

高调的冲突：Ken Griffin案例

该税种已经在纽约市市长 Zohran Mamdani 与 Citadel CEO Ken Griffin 之间的冲突中找到了公众关注点。Griffin 是一位佛罗里达州居民，在 220 Central Park South 拥有一套价值2.38亿美元的顶层公寓，当市长 Mamdani 在该房产前为这项税收拍摄宣传视频时，Griffin 成为了焦点。

根据 CNBC 的计算，Griffin 在曼哈顿的房产税单——包括顶层公寓和位于 740 Park Ave 的两套公寓——可能会增加三倍以上。一旦 2028 年的估值调整生效，他的主要顶层公寓税单预计将从大约 $858,000 跃升至近 $4 million。

在回应中，Griffin 威胁要将业务和工作岗位从纽约转移到迈阿密。

技术与经济视角

该立法引起了税务专家和公众的各种反应，突出了几个关键的争议点：

“财富税”的误称

虽然经常被框架为“财富税”，但批评者和观察者指出，这专门是针对次要居所的房产税。正如一位评论员所言，与其说是针对净资产的普通税种，不如说它更像是一项住房政策。

估值与系统性影响

关于城市决定更新其估值系统这一点，存在着大量的讨论。一些观察者指出，虽然该税种针对的是超富裕阶层，但将所有房产估值与市场现实对齐的广泛举措可能会导致更广泛范围内的业主（ homeowners）的税收普遍增加。

潜在的漏洞-与规避行为

技术层面的怀疑论者对城市将如何针对复杂的持有结构进行征税实施强制执行力提出了疑虑。

"Many of the very wealthy do not 'own' properties directly but control LLCs that do. The chain of trust/LLC ownership can be complex... how effective is this legislation when the purpose of LLC ownership is expressly anonymity and accounting convenience?"

其他提到的潜在漏洞包括使用公司或慈善机构持有房产以绕过“主要居所”的定义，或者通过策略性离婚来允许多套房产被声称作为主要居所。

住房市场更广泛的含义

该税种的支持者认为，它可以用作凯恩斯主义工具来增加住房流动性。通过增加持有空置豪华公寓的成本，城市可能会激励业主通过出售或出租房产，增加高层市场（high-end market）的供应量。

然而，其他人则质疑这种方法的有效性，arguing that super-luxury homes are fundamentally unaffordable for the general population 无论是否将其挂牌出售。尽管有这些担忧，城市预计该措施将产生约 $500 million 在年度收入，利用曼哈顿的高财富集中度来为城市基本服务提供资金。