왜 상업 공간이 비어 있는가: ‘연장하고 가장하는’ 재정 함정

상업용 부동산은 수요가 낮은 가격대에서도 비어 있는 경우가 많습니다. 이는 임대인이 대출의 재정 구조에 얽매여 있기 때문입니다. 공식 임대료를 낮추면 부동산 감정가치가 감소하고, 이는 대출 채무불이행을 초래하거나 임대인이 은행에 더 많은 담보를 제공하도록 강요할 수 있습니다.

감정가 함정: 공실이 낮은 임대보다 선호되는 이유

상업용 부동산 가치는 일반적으로 실제 현재 수입보다 잠재 임대료를 기준으로 평가됩니다. 임대인이 세입자를 유치하기 위해 임대료를 낮추면, 이는 건물의 시장 가치가 하락했음을 사실상 인정하는 것입니다. 이로 인해 낮은 요금으로 임대하기보다 공간을 비워두는 것이 체계적인 인센티브가 됩니다.

‘연장하고 가장하는’ 메커니즘

업계 관찰자들은 대출기관과 차입자가 부동산 가치 하락을 무시하고 손실을 회계에 반영하지 않으려는 현상을 ‘연장하고 가장하는(extend and pretend)’이라고 설명합니다. 차입자가 대출 상환을 계속할 수 있다면—운영에서 손해를 보더라도—은행은 대출 조건을 ‘연장’하고 담보가 여전히 원래 감정가치를 유지하고 있다고 ‘가정’할 수 있습니다.

"임대료 X로 절반만 임대한 건물은 임대료 0.5X로 전부 임대한 건물보다 더 수익성이 높다."

이 논리는 높은 ‘목록 가격(list price)’을 유지함으로써 자산의 이론적 가치를 보존하고, 낮은 임대료는 자산 가치를 영구적으로 감액시킨다는 점을 시사합니다.

우회책과 시장 왜곡

공식적으로 임대료를 낮추지 않고 감정가 함정을 피하기 위해 일부 임대인은 ‘인센티브 제공’ 방식을 사용합니다. 이는 6개월 무임대 또는 첫 해 50% 할인과 같은 일시적인 감면으로, 세입자에게는 실질 비용을 낮추면서도 은행 감정에 사용되는 공식 ‘목록 가격’을 유지합니다.

이러한 우회책에도 불구하고 시장에는 여전히 큰 왜곡이 존재합니다:

• 가짜 가용성: 일부 부동산은 높은 가격에 매물로 등록되지만, 임대인은 제시된 가격이 낮으면 임대하지 않습니다. 이는 가치 하락을 의미하는 임대 자체를 원하지 않기 때문입니다.
• 전환 장벽: 재정 모델은 빈 상업용 사무실을 주거용으로 전환하기 어렵게 만듭니다. 전환을 위해서는 부동산 가치의 ‘감액’을 누군가가 감수해야 하기 때문입니다.
• 대체 수익: 일부는 Peerspace와 같은 플랫폼을 통한 단기 ‘데이 렌탈’이 정식 임대 계약을 체결하지 않고도 수익을 창출할 수 있는 방법이라고 제안합니다. 이는 차압 조항을 발동시키지 않을 수 있습니다.

시스템적 위험과 잠재적 해결책

현재 상업용 공실 상황은 일부 사람들에게 ‘분산된 독점(decentralized monopoly)’으로 보입니다. 시스템적인 대출 구조가 암묵적인 담합 형태로 작용해 임대료를 높게 유지하기 때문입니다. 이는 시장 조정이 지연되어 결국 더 심각한 교정이 일어날 위험을 내포합니다.

제안된 정책 개입

이 순환을 끊기 위한 여러 구조적 변화가 제안되었습니다:

• 마크투마켓 요구사항: 재융자 시 잠재 임대료가 아닌 실제 시장 임대료를 기준으로 상업용 대출을 평가하도록 강제합니다.
• 공실 점포세(Vacant Storefront Taxes): 빈 상업 공간에 세금을 부과해 공실 비용을 증가시키고, 이를 통해 채무불이행을 유도해 시장이 가격을 재조정하도록 합니다.
• 토지 가치세(LVT): 토지 자체에 세 부담을 전가해 건물의 대출 상태와 무관하게 가장 효율적인 사용을 장려합니다.
• 위험 조항: 은행이 고변동성 상업용 부동산(HVCRE) 대출에 대해 더 높은 자본 준비금을 보유하도록 요구해 임대료 하락 충격을 흡수하도록 합니다.

요약: 상업용 공실은 임대인이 공식 임대료를 낮추는 것을 피하기 위해 유지되는 경우가 많으며, 이는 부동산 감정가치 하락과 은행 대출 채무불이행을 초래할 수 있습니다.

제목: 왜 상업 공간이 비어 있는가: ‘연장하고 가장하는’ 재정 함정