ミネアポリス連邦準備銀行の持ち家人口比率 (HPOP)

ミネアポリス連邦準備銀行は、アメリカの成人が実際にどれくらいの割合で持ち家を所有しているかをより正確に追跡するために、持ち家人口比率 (HPOP) と呼ばれる新しい指標を導入しました。従来引用されてきた米国の持ち家率は65%ですが、この数値は実際には 持ち家居住率 (owner-occupancy rate)、つまり持ち家ユニットが所有者によって占有されている割合を表しています。焦点を住宅ユニットから個々の成人に移すことで、HPOPは米国の成人における実際の持ち家率は53%であることを明らかにしています。

HPOP 対 持ち家居住率：主な違い

これら2つの指標の根本的な違いは、分析の単位です。持ち家居住率は住宅を測定し、HPOPは人を測定します。

持ち家居住率 (従来型)

この指標は、所有者が居住している占有された住宅ユニットの割合を計算します。世帯全体を単一のユニットとして扱います。もし住宅が夫婦によって所有され、その成人の子供や高齢の親が同居している場合、そのユニットは「持ち家居住」としてマークされ、非所有者がどれだけ住んでいても、高い割合に寄与することになります。

持ち家人口比率 (HPOP)

HPOPは、成人の持ち家所有者の総人口を、成人の総人口で割ります。このアプローチは、以下の要素を考慮することで、より微妙な経済的現実を捉えます：

• 同居人: 持ち家居住住宅に住んでいるが、自身は所有者ではない成人（例：成人の子供、高齢の親、またはルームメイト）。
• 集団居住施設: 大学の寮、介護施設、および矯正施設に住む成人。これらは通常、持ち家居住率の計算から除外されます。
• 人口分布: 世帯あたりの成人の数の違い（例：1人の成人が住む賃貸ユニットと、4人の成人が住む持ち家ユニットの違い）。

ミネアポリス連邦準備銀行によると、米国の成人の13.9%は持ち家居住住宅に住んでいますが、自身は物件を所有していません。

人口統計および年齢層別データへの影響

HPOPは、異なる年齢層、特に従来の指標では成功率が膨張して見えることが多い若年成人の持ち家率について、より正確な視点を提供します。

35歳未満の持ち家率

2024年、35歳未満の成人によって世帯主が構成される世帯の持ち家居住率は37%でした。しかし、同居人や寮の居住者を含むHPOPを使用すると、その割合は22%に低下します。これは、以前に報告されていたよりも、はるかに多くの割合の若年成人が資産形成（equity）を行っていないことを示唆しています。

長期的な傾向

• 若年成人: HPOPデータは、25歳のアメリカ成人の持ち家率が2006年の20%から2015年の12%に低下し、その後2024年に14%に%に回復したことを示しています。
• 高齢者: 70歳以上の成人については、HPOPは過去20年間で5ポイント上昇しましたが、従来の持ち家居住率の指標ではわずか1ポイントの上昇しか示していませんでした。これは、より多くの高齢者が持ち家を維持しているか、あるいは従来の指標では捉えきれない方法で同居していることを示唆しています。

州レベルの変動と住宅コスト

住宅コストの高さと、持ち家居住率とHPOPの間の差の間に強い相関関係があります。賃貸料対所得比率が高い州では、コストの高さがより多くの成人に同居を促すため、、この2つの指標の間の差がより顕著になります。

• 高コスト州: ハワイ州は全米で最大の差があります。そのHPOPは、持ち家居住率よりも18.9パーセントポイント低くなっています。
• 低コスト州: ノースダコタ州は最も小さな差（3.9パーセントポイント）であり、最も手頃な賃貸料対所得比率を持っています。HPOPを使用すると、ノースダコタ州の持ち家率の順位は、50州の中で47位から24位に上昇します。

分析と対論

ミネアポリス連邦準備銀行は、HPOPが「人を第一に考えている」と主張していますが、この指標は文化的背景の想定や経済的定義に関する議論を沸かせました。

文化的および構造的な批判

一部の批判者は、HPOPが多世代同居を不利に扱うと主張しています。成人の子供や親が家族所有の持ち家住宅に住んでいる場合でも、彼らを「非所有者」としてカウントすることで、この指標は、経済的な幸福の欠如ではなく、核家族モデルへの文化的バイアスがかかっている可能性があります。

"I think 1, 2, and 4 [multi-generational households]はすべて「持ち家を所有している」とカウントされるべきです。新しい指標は、人口統計学的な変化が多世代同居を文化的に受け入れる文化を導入する際、指標を比較するために時間の経過とともに指標を占有成分を構成する要素を混同させてしまう要因にもなり得ます。"

所有権の経済的定義

他の議論では、どちらの指標も住宅の実際の資産価値（equity）のレベルを考慮していないことが強調されています。個人が権利書（deed）eess ではなく、権利書（deed）に所有者として記載されていても、資産価値（equity）をほとんど持っていない場合、実質的に「銀行の「リスク・ベアラー」として機能しているだけかもしれません。

政策的有用性

批判はあるものの、HPOPは、土地利用規制や、親の家に長く留まる若年成人の財務的軌跡を分析するための、特定の政策目標のための優れたツールとして見つのめられています。従来の持ち家居住率の指標は、、政府の税金や住宅ストックの分析には引き続き有用です。